Cartea Tehnică a Construcției: De la Proiectare la Exploatare

Cartea tehnică a construcției este, practic, „dosarul de identitate” al clădirii tale. Ea urmărește imobilul de la primele schițe de proiect până la exploatarea de zi cu zi, reparații și intervenții majore. Dacă ești proprietar, dezvoltator sau administrator, înțelegerea acestui document te ajută să iei decizii mai bune, mai sigure și mai bine argumentate.

Cine întocmește cartea tehnică a construcției?

De multe ori, proprietarii descoperă Cartea tehnică a construcției abia când apare o problemă: o verificare, o vânzare, un credit sau o intervenție majoră. Ideal, însă, cartea tehnică se întocmește încă din fazele de proiectare și execuție și este coordonată de specialiști.

În mod uzual, întocmirea cărții tehnice este o responsabilitate comună a mai multor actori:

• Proiectantul (arhitectură, structură, instalații) – întocmește partea de documentație de proiectare (memorii tehnice, planșe, calcule, soluții tehnice).

• Executantul (constructorul) – completează partea de execuție: tehnologia folosită, materialele reale, procese-verbale de lucrări ascunse, verificări, probe.

• Dirigintele de șantier – verifică respectarea proiectului și a normativelor, confruntă documentele și se asigură că ceea ce intră în cartea tehnică reflectă corect realitatea din teren.

• Beneficiarul / investitorul – primește cartea tehnică la final și devine responsabil de păstrarea și actualizarea ei în exploatare.

  
  

Există și excepții: construcții mici sau temporare care, conform normativelor în vigoare, pot fi scutite de carte tehnică. Chiar și acolo, însă, este util să existe măcar un minim de documentare (proiect, avize, procese-verbale), pentru siguranță și trasabilitate.

Important de reținut:

• Cartea tehnică nu este „un dosar făcut din pix”, ci un document oficial, cu format și conținut clar reglementate.

  
  

Responsabilitatea finală ca ea să existe și să fie preluată corect aparține proprietarului.

Ce cuprinde carte tehnică a construcției

Cartea tehnică are o structură standardizată, împărțită în patru capitole principale. Împreună, ele acoperă „viața” imobilului: de la proiectare, la execuție, recepție și exploatare.

Capitolul A: Documentația privind proiectarea

În acest capitol sunt incluse toate documentele care descriu cum a fost gândită construcția:

• proiectul de arhitectură, structură și instalații (memorii, planșe, detalii);

• studii și expertize (geotehnic, ridicare topo, studiu de însorire etc. – acolo unde sunt necesare);

• avize și acorduri obținute în faza de proiectare;

• eventuale dispoziții de șantier emise de proiectant, dacă modifică soluția inițială.

Pentru tine, ca proprietar, Capitolul A îți arată ce s-a dorit, ce soluții au fost alese și ce performanțe ar trebui să aibă construcția în mod ideal.

Capitolul B: Documentația privind execuția

Aici este surprinsă realitatea din șantier: cum s-a construit, cu ce materiale și cu ce verificări. În acest capitol intră, de regulă:

• procese-verbale de lucrări ascunse și faze determinante (fundații, armături, stratificații);

• fișe de materiale, certificate de conformitate, declarații de performanță;

• procese-verbale de betonare, probe de laborator (unde este cazul);

• rapoarte ale diriginților de șantier și ale verificatorilor de proiect;

• situații de lucrări relevante pentru structură.

Acest capitol este extrem de important la expertize ulterioare, consolidări sau intervenții, pentru că arată exact cum a fost realizat imobilul, nu doar cum a fost proiectat.

Capitolul C: Documentația privind recepția

Capitolul C cuprinde documentele legate de momentul recepției construcției:

• procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor;

• eventuale observații, recomandări, rezerve și modul în care au fost rezolvate;

• documente din faza recepției finale (dacă există).

Pentru proprietar, acest capitol certifică faptul că imobilul a fost acceptat de comisia de recepție, în condițiile stabilite de lege.

Capitolul D: Documentația privind exploatarea, repararea, întreținerea și urmărirea comportării în timp

Capitolul D este, într-un fel, „jurnalul de viață” al clădirii:

• instrucțiuni de exploatare și întreținere (manuale de utilizare pentru instalații, recomandări de verificări periodice);

• evidența reparațiilor și intervențiilor ulterioare (schimbări de hidroizolație, reparații structurale, modernizări de instalații);

• rapoarte de urmărire în timp (acolo unde clădirea intră în categoria celor la care se aplică această cerință – de exemplu, clădiri înalte, structuri speciale);

• procese-verbale de expertiză, consolidări sau modificări semnificative.

  
  

Acest capitol este crucial pentru siguranță pe termen lung. Lipsa unei evidențe corecte poate face dificilă evaluarea riscurilor și a necesarului de intervenții.

Ce cuprinde Jurnalul evenimentelor din Cartea tehnică a construcției?

Jurnalul evenimentelor este o parte esențială a Cărții tehnice. El notează, în ordine cronologică, tot ce se întâmplă relevant cu construcția după finalizarea ei:

• intervenții de întreținere și reparații (de la refacerea fațadei la înlocuirea instalațiilor);

• evenimente tehnice deosebite: infiltrații, tasări, fisuri majore, avarii la infrastructură;

• schimbări de destinație sau modificări importante de compartimentare;

• rezultate ale expertizelor și recomandările experților.

  
  

Jurnalul este, practic, o istorie a clădirii. Când un inginer va trebui să evalueze dacă o clădire mai suportă un etaj în plus sau ce tip de consolidare e necesară, acest jurnal poate face diferența între un răspuns rapid și o serie de investigații costisitoare.

Formulare cuprinse în cartea tehnică a construcției

Cartea tehnică nu este doar o colecție de documente „aruncate” într-un dosar, ci folosește și formulare standardizate:

• fișe și tabele pentru înscrierea datelor de identificare a construcției;

• formulare pentru evidența reparațiilor și intervențiilor;

• fișe de urmărire în timp, acolo unde se aplică.

  
  

Aceste formulare asigură unitate și claritate: oricine deschide cartea tehnică ar trebui să poată înțelege rapid istoricul imobilului.

Când se predă cartea tehnică a construcției?

Cartea tehnică se întocmește pe parcursul proiectului și execuției, dar devine deosebit de importantă în momentul recepției:

• la recepția construcției, cartea tehnică se predă de către executant/investitor către beneficiar;

• după recepție, cartea tehnică îl însoțește pe imobil pe toată durata de existență, indiferent câți proprietari se schimbă.

  
  

Dacă achiziționezi un imobil nou, este important să te asiguri că primești și Cartea tehnică, nu doar actele juridice (contractul de vânzare-cumpărare, intabularea etc.). Ea este esențială atât pentru siguranță, cât și pentru eventuale tranzacții viitoare.

Cine controlează întocmirea cărții tehnice a imobilului?

Întocmirea și corectitudinea Cărții tehnice pot fi verificate de autoritatea competentă în construcții (de regulă, Inspectoratul de Stat în Construcții) și de alte organisme implicate în controlul calității în construcții.

Scopul acestui control nu este doar „bifarea unei obligații”, ci asigurarea faptului că informațiile esențiale despre clădire există și sunt complete, pentru siguranța utilizatorilor.

Cine păstrează cartea tehnică a imobilului?

După recepție, cartea tehnică este păstrată de proprietar:

• pentru clădirile cu un singur proprietar (de ex. casă individuală) – de acesta;

• pentru clădirile de locuințe colective – de regulă, de asociația de proprietari, prin administrator.

  
  

La schimbarea proprietarului, cartea tehnică trebuie predată noului proprietar. Dacă ești cumpărător, este perfect legitim să o soliciți – la fel cum ai cere cartea de identitate a mașinii atunci când o cumperi.

Importanța cărții tehnice a construcției

De ce este Cartea tehnică atât de importantă?

• Siguranță – fără documente tehnice clare, orice intervenție (de exemplu, desființarea unui perete) devine un risc.

• Valoare de piață – un imobil cu documentație completă este, în general, mai atractiv pentru bănci și cumpărători.

• Conformitate legală – în cadrul controalelor sau litigiilor, cartea tehnică este o piesă-cheie.

• Management pe termen lung – te ajută să planifici reparațiile, să eviți improvizațiile și să iei decizii mai bune privind investițiile în clădire.

  
  

Pe scurt, Cartea tehnică este un instrument de protecție: a investiției tale, a locatarilor și a celor care lucrează în clădire.

Construcții scutite de cartea tehnică

Nu toate construcțiile necesită, conform normativelor, Cartea tehnică. De obicei, sunt scutite:

• anumite construcții provizorii;

• construcții mici, cu caracter temporar sau anexele simple, cu destinări specifice;

• anumite lucrări de mică amploare, care nu se încadrează în categoria construcțiilor permanente.

  
  

Lista exactă a excepțiilor este stabilită de legislația în vigoare și poate fi actualizată. Chiar și atunci când ești „scutit”, păstrarea unei minime documentații tehnice (proiect, schițe, avize) este o decizie înțeleaptă:

• îți oferă argumente în relația cu autoritățile;

• ajută tehnicienii să înțeleagă cum e construit imobilul;

• poate sprijini procesul de vânzare sau reevaluare.

Ce faci dacă nu deții cartea tehnică a imobilului?

Poți descoperi că nu există sau nu ți-a fost predată Cartea tehnică în mai multe situații: ai cumpărat o clădire veche, documentele s-au pierdut, dezvoltatorul nu ți-a predat-o efectiv.

Pași utili:

1. Verifică la vechiul proprietar dacă există un dosar tehnic și cere-l oficial.

2. Dacă imobilul este într-un bloc, discută cu asociația de proprietari – există șanse ca dosarul să fie la administrator.

3. Consultă un specialist (arhitect/inginer) pentru a evalua situația: ce documente lipsesc, ce se poate reconstitui.

   
   

Nu ignora această lipsă. Cartea tehnică nu este doar o formalitate – lipsa ei poate pune probleme la modernizări, expertize, credite sau vânzare.

Refacerea cărții tehnice a imobilului

Veștile bune: în multe cazuri, Cartea tehnică poate fi refăcută sau completată. Este un proces mai complex, dar realizabil, cu ajutorul specialiștilor.

Ce presupune, de regulă, refacerea:

• Inventarierea documentelor existente – acte de proprietate, proiecte vechi, schițe, avize, procese-verbale dacă mai există;

• Reconstituirea proiectului – arhitectul și inginerul pot face relevee (măsurători și planuri ale clădirii existente) și pot întocmi o documentație care să reflecte situația actuală;

• Expertizarea structurii, acolo unde este cazul – pentru a verifica dacă imobilul corespunde din punct de vedere al siguranței și pentru a stabili eventuale măsuri de intervenție;

• Întocmirea efectivă a capitolelor (A–D), în formatul prevăzut de norme, pe baza informațiilor disponibile și a celor nou obținute.

  
  

Este un proces care cere timp, implicare și un buget dedicat, dar avantajele sunt majore:

• îți clarifici situația tehnică a imobilului;

• reduci riscurile la vânzare/finanțare;

• creezi un instrument de lucru pentru viitoarele reparații și intervenții.

Apelează la profesioniști!

Dacă ai citit până aici, probabil îți dorești claritate și siguranță pentru clădirea ta. Cartea tehnică a construcției nu este un simplu dosar care „bifează o cerință legală”, ci o investiție în viitorul imobilului tău.

Echipa SAFESITE te poate ajuta cu:

• consultanță privind starea documentației tehnice pentru un imobil existent;

• proiectare completă (arhitectură, structură, instalații) pentru clădiri noi, cu integrarea corectă în Cartea tehnică;

• sprijin în organizarea și refacerea Cărții tehnice, acolo unde ea lipsește sau este incompletă;

• colaborare cu experți și verificatori atestați, pentru o abordare corectă și responsabilă.

  
  

Hai să discutăm despre cazul tău concret și să găsim cea mai bună soluție împreună. 👉 Contactează-ne aici pentru o programare sau o discuție inițială.

Și, dacă vrei să înțelegi mai bine cum se leagă Cartea tehnică de autorizarea și proiectarea construcției, poți citi și articolul nostru despre proiectul DTAC și autorizația de construcție.